최근 당근마켓, 번개장터, 중고나라 등 온라인 플랫폼을 통한 부동산 직거래가 활발히 이루어지고 있습니다. 특히 아파트, 원룸, 오피스텔 등의 소형 주거용 부동산 거래에서는 중개 수수료를 아끼고 빠르게 거래하려는 목적으로 직거래를 선호하는 경우가 많습니다. 그러나 부동산 직거래는 중개인 없이 직접 계약을 진행해야 하므로 위험 요소가 상당합니다. 매매 계약뿐만 아니라 전월세 계약에서도 사기나 분쟁이 자주 발생하고 있으며, 실제 피해 사례도 늘어나고 있습니다.
온라인 플랫폼을 이용한 부동산 직거래의 장점과 단점, 그리고 주의해야 할 사항과 실제 사고 사례까지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
▣ 온라인 부동산 직거래의 장점
1. 중개 수수료 절감
부동산 직거래의 가장 큰 장점은 부동산 중개수수료를 절약할 수 있다는 것입니다. 서울을 기준으로 할 때 매매금액 5억원인 경우 주거용 부동산은 매매금액의 0.4%인 200만원, 상업용 부동산인 경우 0.9%인 450만원의 중개수수료를 부담해야 하지만, 직거래인 경우는 매도자 매수자 모두 중개수수료를 부담하지 않아도 되므로 이익이 될 수 있습니다.
2. 빠른 거래 가능
당사자가 직접 만나서 거래하기 때문에 의사결정이 빠릅니다. 공인중개사가 중개를 하게 되면 중개 절차와 서류 검토 시간이 필요하지만, 직거래는 즉시 협의 후 바로 계약이 가능하므로 빠른 거래를 할 수 있습니다. 따라서 급매 물건이나 단기 월세 계약 같은 경우 직거래로 빠르게 진행하는 경우가 많습니다.
3. 유연한 협상 가능
중개업소를 거치면 가격 협상 과정이 복잡해질 수 있으나, 직거래는 판매자와 구매자가 직접 협의할 수 있어 의사 소통이 정확하고 빠른 결정을 할 수 있습니다. 혹시 중개인이 가격 결정 과정에 개입하여 불리한 결정이 되지 않을까 하는 의심을 떨쳐 버릴 수 있습니다. 따라서 직거래는 가격이나 거래 조건 협의가 허심탄회하게 비교적 자유롭게 진행할 수 있습니다.
▣ 온라인 부동산 직거래의 단점 및 위험성
1. 허위 매물과 사기 위험
온라인 플랫폼에서는 허위 매물의 검증이 쉽지 않으며, 법률적인 문제에 직면하면 해결하기가 난감할 수 있습니다. 가짜 소유자(임차인 등)가 등기부등본 또는 신분증을 위조하여 집주인 행세를 하면서 집을 내놓는 경우가 있습니다. 이런 거래는 거래 조건이 매수자를 현혹하기 위해 유리한 경우가 많으며, 이런 유리한 조건 대신 계약금 중도금을 많이 요구하는 사례가 있습니다.
또한, 자금 수수관계, 소유권이전 등기 등 법률적인 문제에 대해 직면하게 되면 직접 해결하기가 어려울 수 있습니다.
2. 계약서 작성 및 법적 보호 부족
부동산 거래 계약서는 거래에 대한 법률 관계의 총집합체라고 할 수 있습니다. 당사자끼리 직접 계약서를 작성하는 직거래는 법률적인 전문적인 조항의 누락으로 법적으로 보호받기 어려운 경우가 발생할 수 있습니다. 특히 계약서에 중요한 조항이 누락되거나, 계약 해제 조건이 명확하지 않으면 큰 분쟁으로 이어질 수 있어 시간과 돈의 손해를 감수해야 할 수도 있습니다. 실제 부동산 거래에서 계약 해제 관련 분쟁이 많이 발생하는데, 당사자끼리 해결이 어려울 수 있습니다.
3. 권리 관계 및 등기부 확인 어려움
매도자의 부동산에 근저당, 가압류, 전세권 설정 등이 되어 있는 경우 매수자가 이를 제대로 확인하지 못하면 문제가 생길 수 있습니다. 등기부상 나타나는 현상은 누구나 할 수 있지만, 거기에 얽혀있는 법률관계가 대두하면 부동산 거래 지식이 부족한 직거래자는 대응이 미흡하여 손해를 볼 수도 있습니다. 직거래의 문제점 중 가장 어려운 점이라고 할 수 있습니다.
등기부등본 확인 오류에서 오는 문제를 사전에 간과할 수 있습니다. 부동산 거래 전문가인 중개인의 중개거래 시는 사전에 문제를 확인하고 그 문제를 해결한 후에 거래 조건을 이행하도록 중개 합니다. 하지만, 직거래에서는 이러한 전문적인 서비스를 받을 수 없습니다.
4. 임차권 승계 문제 발생 가능
직거래에서는 집주인 당사자의 말만 믿고 기존 세입자 의사 확인을 소홀히 할 수 있습니다. 중개인이라면 이런 부분을 철저히 확인할 의무가 있기 때문에 믿고 거래할 수 있지만 직거래는 그러하지 못합니다. 만약, 잘못된다면 그 피해는 전부 거래 당사자가 부담해야 하므로 바로 금전적인 문제와 직결됩니다.
간혹 대리인과 거래하면서 집주인의 의사 확인을 소홀히 하여 집주인(건물주)이 아닌 제3자가 월세를 대신 받아 가로채는 경우도 종종 발생하여 피해를 보는 사례도 있습니다. 월세거래를 전세거래로 속이고 전세금을 가로챈 사고도 발생하기도 합니다.
▣ 부동산 직거래 주의사항
1. 등기부등본 반드시 확인
해당 부동산의 등기부등본을 열람하여 소유자 및 근저당권 여부를 확인해야 합니다. 미심쩍은 면이 있으면 전문가의 도움을 청하는 것이 현명한 방법이며, 등기부등본은 거래과정에서 대금 수수시 마다 필수적으로 확인해야 합니다.
전세 계약 시에는 근저당권 금액이 많은 경우 전세보증금 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다. 집의 시세를 보수적으로 계산하고 근저당권 금액을 차감한 후 여유가 얼마나 있는지 확인해야 합니다. 집의 시세는 집주인의 말을 들을 것이 아니라 직접 확인해야 합니다. 집값 상승기는 집값의 80% 정도, 하락기는 70% 정도가 적당하다고 보지만, 꼭 그렇지만은 않습니다. 집값 상승기에 안전한 가격이라고 계약했다가 하락기에 접어들면서 전세금 회수를 어려워하는 경우가 많이 발생합니다.
최근 전세사기가 집의 시세를 부풀렸거나 계약 당시에는 안전하다고 생각했는데, 시간이 지나면서 집값이 하락하여 발생한 경우가 많습니다.
2. 계약서 작성 시 공증 고려
직거래 계약서 작성 시는 미리 계약서 내용에 대해 전문가의 자문을 받도록 합니다. 법률 사무소에서 공증을 받으면 더욱 안전한 방법이 될 수도 있겠지만 비용이 들어갑니다. 특히 계약 해제 조건에 대한 민법의 조항을 반영하여 작성하도록 합니다. (민법 544, 549조 등) 계약서에는 계약금, 중도금 금액 및 지급일, 잔금 금액 및 지급일, 위약금 조항 등을 명확하게 기재해야 한다.
3. 계약금, 보증금은 반드시 소유자 본인 계좌 이용
계약금이나 보증금 등 모든 자금 수수는 소유자 본인 계좌로 이체하는 것이 안전합니다. 꼭 그렇게 해야 하고 부득이 대리인과의 계약 시 대리인 계좌로 이체하는 것은 분쟁을 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.
만약 대리인 계좌로 이체해야 할 때에는 반드시 소유자 본인의 동의를 받아야 하며, 위임장에 그 내용(대리인 계좌 입금)이 명시되어 있어야 한다. 위임장에는 소유자 본인의 인감증명서가 첨부되어야 하고 인감도장이 날인되어야 합니다. 그리고 위임 범위를 확인하는 것도 매우 중요합니다.
4. 기존 임차인 및 점유자 확인
전월세 거래의 경우 전입세대 열람원과 확정일자를 확인하여 기존 임차인의 권리를 반드시 검토한 후 안전하다고 판단되면 계약해야 합니다. 이 부분은 전세금의 안전한 반환을 검토하는데 필수적인 사항이므로 소홀히 해서는 안됩니다. 중개거래일 경우 이런 내용을 확인하는 것은 중개사의 의무사항이나, 직거래 시 거래 당사자가 반드시 확인해야 할 부분입니다. 만약 전세금 반환이 안되어 경매로 가야할 경우는 전세금의 배당과 직결된 문제이기도 합니다.
5. 계약 전에 반드시 실물 확인
온라인 플랫폼에서는 가짜 매물 사진을 활용하는 사례가 많다. 아무리 바쁘다고 하더라도 실제 방문하여 확인하고, 미비한 점이 있음에도 거래를 하고자 할 경우에는 그 내용을 계약서에 명기하여 계약 합의 이행에 차질이 없도록 해야 합니다.
현장 방문시는 미리 체크리스트를 준비하고 건물 상태, 주변 환경, 점유 여부를 확인한 후 계약해야 합니다. 특히 주변 환경 부분에서 악취나 방범상태, 지상철이 주거에 미치는 영향 등을 살펴보는 것은 앞으로 생활하는데 중요한 문제인 만큼 철저히 확인해야 합니다. 주변 환경 확인을 위해 차로 이동할 것이 아니라 걸어 다니면서 확인하는 것을 추천합니다.
▣ 실제 부동산 직거래 사고 사례
사례 1: 허위 매물 사기
A 씨는 온라인에서 시세보다 저렴한 원룸 매물을 발견하고 임대인과 연락 후 계약금을 송금했습니다. 하지만 이후 연락이 두절되었고, 매물은 존재하지 않는 허위 매물로 판명되었습니다.
[교훈] 온라인 상에서 매물만 확인하고 그 매물을 다른 사람이 계약할까봐 (이렇게 부추키는 경우도 있음) 계약금을 송금하는 것은 매우 위험합니다. 부동산 거래에서 가장 먼저 확인해야 할 사항은 매물과 거래 상대방 본인 확인입니다. 거래 상대방 본인 여부는 등기부등본으로 확인하고 당사자의 신분증을 보여 달라고 해야 합니다.
사례 2: 가짜 집주인과 전세 계약
C 씨는 당근마켓을 통해 매매 계약을 진행했지만, 실제 소유자가 아닌 세입자가 소유자인 척 속여 계약금과 중도금을 받고 잠적했습니다. 이후 진짜 소유자가 나타나면서 그동안 지급한 돈을 날리는 피해를 입었습니다.
[교훈] 위에서도 언급한 바와 같이 거래 상대방 본인 확인 소홀입니다. 위 사례는 세입자가 집주인의 신분증을 위조한 경우입니다. 세입자가 단기 임대차 계약을 체결하고 집주인의 신분증을 위조하여 집주인 행세를 한 것입니다. 신분증 확인 '정부24' 사이트를 이용하거나 앱(App)을 설치하여 확인합니다.
모든 부동산 거래가 그렇듯이 서두르지 말고 등기부등본과 실제 집주인 확인이 선행된 후에 계약해야 합니다. 세입자가 집주인 행세를 하는 것은 집을 보러가면서 정황을 확인할 수 있으면 좋고, 이런 사례가 있다는 것을 염두에 두면 사전에 막을 수 있다고 봅니다.
사례 3: 기존 세입자 보증금 승계 문제
D 씨는 2억 원 전세로 집을 계약했지만, 기존 세입자의 보증금 1억 5천만 원이 아직 반환되지 않은 사실을 몰랐습니다. 집주인이 보증금을 반환하지 못하자, 기존 세입자가 보증금을 돌려받기 전까지 새 세입자의 전입이 불가능해졌고, 이미 체결한 계약의 이행이 어렵게 되었습니다.
[교훈] 기존 세입자가 있는 집을 전세 계약하는 사례는 종종 발생하고 있습니다. 계약하기 전에 기존 세입자와 집주인의 의사를 분명하게 확인하고 문제가 없다고 확신이 갈 때 계약하는 것이 안전합니다.
마무리
온라인 플랫폼을 통한 부동산 직거래는 비용 절감과 빠른 거래라는 장점이 있지만, 법적 보호 부족, 사기 위험, 권리관계 문제 등 여러 가지 리스크를 동반하고 있습니다.
특히 온라인에 올라오는 매물의 상당수가 허위 매물일 가능성이 있으므로, 반드시 실물 확인과 등기부등본 확인에 철저를 기해야 합니다. 또한, 계약서는 전문가의 검토를 받는 것이 안전하며, 계약금 송금 시는 반드시 집주인 본인 계좌를 활용해야 합니다.
안전한 부동산 거래를 위해서는 반드시 거래 이행에 필요한 법적 조항이 누락되지 않도록 하고, 필요할 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 부동산 거래는 거래 상대방 본인 확인과 매물확인입니다.